Hipotekarna kriza – kako je sve počelo

Pronađe Đura odličan biznis. Peri treba dugoročan kredit za kuću, na 30 godina, i plaća dobru kamatu. I plasira tako Đura svoj zdrav kapital Peri, dobije odličnu kamatu, bolju nego da je stavio novac u banku ili kupio državne obveznice. Pera je uredan platiša. Ima dobar posao i dobra primanja. A i ako zapadne u probleme sa plaćanjem kredita, tu je kuća, a na nju smo stavili hipoteku, tako da je verovatnoća gubitka mala. Jako mala. Skoro da je nema, skoro isti rizik kao da je pozajmio državi. Računa Đura, mogu ja da podnesem tako mali rizik.

Vidi Đura, zarada dobra, a vidi treba i Vidoju kredit za kuću. Vidoje ima malo lošiji posao, malo manja primanja, ali je spreman da plati bolju kamatu. Međutim, Đura nema više kapitala. I tu Đuri sinu odlična ideja. Ima jedan Miško i on pozajmljuje na veliko. Miško neće da se bakće sa pojedinačnim kreditima. Ovaj kredit koji je plasirao Peri je imovina – asset. A i ovaj koji bi plasirao Vidoju. Oni mogu da se koristi kao obezbeđenje, pa na osnovu njih može Đura da dobije kredit od Miška. Obezbeđen kredit. I tako Đura pronađe grupu Pera i hrpu Vidoja. Mišku plati nešto manju kamatu nego što Vidoja plati njemu i biznis počne da cveta.

I tu i Đura i Miško počnu da mlate odlične pare. Miško našao odličan način da plasira svoj pozamašan kapital u “sigurne” investicije koje su obezbeđene nekretninama, znači prava vrednost a ne magla (real-estate), i ubire značajno veću kamatu nego da je kupio državne obevznice. Te se tu Miško polakomi i počne i sam da pozajmljuje pare po nižim kamatama i investira u Đurin posao.

Vide to i drugi Đura i drugi Miško. A pitaju komšije i rodbina, a bogami i oni koji pozajmljuju pare, tog drugog Đuru i Miška, kako to da onaj prvi Đuro i onaj prvi Miško tako dobro mlate pare, a oni ne mogu. Te ti i oni uskoče u priču.

Gleda sve ovo Slavica koja prodaje kuće i vidi da se odjednom pojavljuje dosta Pera i Vidoja i traže kuće. Ne pita Slavica odakle im pare. Šta je briga. Nego počne da diže cene. Potražnja velika. A počne i da gradi više. I tu i Slavica počne da mlati pare.

Pošto se nakotilo Đura i Miškova, iscripismo mi Pere i Vidoje, pa morasmo da pređemo na Đokice. I Đokici treba kuća. Što je Đokica najgori na svetu. Jeste da nema stabilan posao, da mu je plata loša, ali još uvek Đura i Miško imaju hipoteku na kuću, tako da su osigurani. A svi znaju da je broj Đokica nepresušan.

Ovde su Đura i Miško, i svi njihovi imenjaci, već ušli u problematičnu situaciju, ali još uvek nisu načinili kardinalnu grešku. Dok god su krediti koje su dali u vremenskom balansu sa zaduženjima koje su uzeli, problem postoji, ali je sveden na nivo rizika između ta dva zaduženja. Kako? Ako sam uzeo kredit na milion dolara na 30 godina i plaćam godišnju kamatu od 90.000, a plasirao sam milion dolara na isto to vreme od 30 godina i dobijam godišnju kamatu od 100.000, može da mi se desi da neki od tih koji mi plaćaju 100.000 kamate ne mogu da plate. Ako 10% ne može da plati, nemam problem likvidnosti. Ako 15% ne može da plati, već imam problem, ali je on $5.000 godišnje. Na investiciju od milion dolara, i nije tako strašno. Recimo da 25% njih ne može da plaća. Opet imam problem od “samo” $15.000 godišnje. A i za tih 25%, kuća koja je osiguranje se proda i od toga se naplatim. Jeste, može cena kuće da padne, ali cene padnu za 5%, 10%, 20%, ne 80%. Kako god pogledam imam dobru naplatu i moja ukupna finansijska situacija nosi gubitak, ali je stabilna. Moja imovina je možda izgubila 10% vrednosti, pa svaki dolar vredi 90 centi. Ovo je stvarna vrednost imovine bez uticaja likvidnosti. Znači nemam krizu.

Gde su se Miško i Đura baš usosili? Pa kako su Miško i Đura, i svi njihovi imenjaci, trgovali međusobno, kupovali i prodavali ovu imovinu, nisu baš uskladili vremena dospeća ovih kredita. Pa im se desilo da pare koje su pozajmili, moraju da vrate za u proseku 5 godina, a kredite su plasirali sa prosečnim dospećem od 20 godina. I tako nakon 5 godina, dođe im da vrate svih milion dolara. Naravno Miško ode na tržište i pribavi sebi novi kredit na milion dolara, njim plati ovaj koji je dospeo, i stvari su ok.

A šta ako Miško ne može da dobije novi kredit na milion dolara? Jer drugi Miško koji pozajmljuje ovom Mišku saznao da ima dosta Đokica u tim kreditima koje je Miško preko Đure plasirao. Naš Miško u problemu, mora da proda neku imovinu da bi platio glavnicu dospelog kredita Mišku kome duguje. Znači milion dolara. Pošto je Miško pozajmio Đuri (ili pak nekom trećem Mišku koji je pozajmio nekom svom Đuri koji je pozajmio hrpi nekih svojih Pera, Vidoja i Đokica) milion dolara, tu Miško potraži kome može da proda ovo Đurino dugovanje. Ne više da se zaduži, jer mu niko ne da pare, već da proda ovo dugovanje.

E sad smo u teritoriji ajkula ili lešinara, kako vam drago. Oni što kupuju ova dugovanja hoće da ih kupe što jeftinije. Kad se puno tih dugovanja pojavi na prodaju, verovali ili ne, cena počne da im pada. Ne samo da pada, već se spiralno obrušava. Pa dolar duga počne da se prodaje za 20 centi. E kad se sazna da dugovanje koje vredi 90 centi može da se kupi za 20 centi, niko više nikome ne pozajmljuje pare, a ajkule gledaju kako da od vas kupe po jeftine pare. Nema veze što “stvarna” vrednost tog duga od jednog dolara iznosi možda 90 centi. Pošto je Miško u očajnoj situaciji, nije likvidan, mora da otplati dug, pa mora da proda. Kad Miško utvrdi da više ne može da proda po razumnoj ceni, pa samim tim nema ni novca da plati svoja dospela dugovanja, pokreće stečaj. Ovu situaciju je još svojevremeno savršeno opisao Šekspir: “A horse, a horse, my kingdom for a horse”.

Ovako postignuta kriza, gde je tržišna vrednost višestruko ispod stvarne vrednosti, potpuno zaustavi normalne tokove novca. Više niko ne daje kredite. Ne samo da Đokica i Vidoja ne mogu da dobiju kredit za kuću, ne može ni Pera. A on ima dobar posao. Ovo dovede do nestanka potražnje preko noći. Ono što je Slavica gradila, ne može više da proda. Što dovodi do, pogodićete, drastičnog pada cena kuća, što za sobom povlači…