Stambeni kredit-uzmeš stan, vraćaš dva

Podizanje stambenog kredita je ozbiljna životna odluka, naročito kada se uzmu  u obzir sve činjenice koje sa sobom nose povećanje rizika koji utiče na urednu otplatu kredita. Uradili smo analizu koja pokazuje neke od  parametara koji bi mogli biti relevanti onom ko se odluči za podizanje stambenog kredita.

Uzeli smo za primer kredit od 50.000 eur na 300 meseci sa kamatom  od 5,5 % (6M Euribor od 1% +4,5% marže, npr). Rata za taj kredit, pod ovim uslovima bi bila 307,04 eur. Nakon 300 otplaćenih rata, saldo izgleda ovako:

–         Ukupno je plaćeno kamate u iznosu od 42.,133 eur

–         Ukupan iznos koji se vraća je 92.133 eur

Sada ćemo u obzir uzeti i neke vrednosti iz proteklih 5 god koji bi na neki način mogle projektovati određenu izvesnost za budući period.

Od 2007. na ovamo, vrednost 6M euribora se kretala u rasponu od 5,4% do sadašnjih 0,94%. Ako uzmemo neku srednju vrednost 6M euribora, za taj period, od 3% (ukupna NKS 3%+4,5% = 7,5%) i ubacimo u kalkulator, za iste uslove kredita, dobijamo mesečnu ratu od 369,50 eur ili povećanje rate od 62 eur mesečno.  Ako bi vrednost 6M Euribora porasla za još 1%, na 4%, ukupna NKS bi bila 8,5% (NKS=4%+4,5%).  U tom slučaju, rata se uvećava na 402,61 eur ili za oko 95 eur mesečno.

Treba uzeti u obzir da se povećanjem mesečnih rata povećava i ukupno plaćena kamata, kao i ukupno vraćen iznos kredita u zbiru kamate i glavnice.

Još malo zanimljive statistike:

Recimo da je prosečna mesečna rata u ovom primeru kredita za ceo period otplate, od 300 meseci, oko 350 eur. Znači, za stan od 50.000 eur potrebno je platiti 300 mesečnih rata od 350 eur u ukupnom zibru od 105.000 eur.

Koliko meseci je potrebno štedeti, tj mesečno odvajati na stranu tih 350 eur da bi se sakupio iznos od 50.000 eur?

Prost odgovor je 50.000/350=143 meseca, što je skoro duplo kraći period.

Ali, šta ako bi se tih 350 eur mesečno redovno polagalo u banku na oročenje, na šta se pripisuje kamata?

Uzećemo primer oročenja na godinu dana, sa godišnjom kamatom od neto 5%. Pose prvih godinu dana štednje, u banku se polaže iznos od 12x350eur= 4.200 eur. Na taj iznos, na sledećih godinu dana se dobija kamata od 210 eur, što sa novim polaganjem od 4.200 eur daje zbir od 2×4.200+210=8.610 eur. Na taj iznos se za narednih god dana oročenja dobija 430 eur, što sa novih 4.200 eur ušteđevine daje iznos od 4.200+8.610+430=13.240 eur.  Tako redom računajući dođemo da podatka da je moguće, za približno  10 god ovakve štednje, sakupiti iznos od 50.000 eur.

Uz ovu računicu treba uzeti u obzir i sledeće činjenice:

–         Ako bi se mesečni iznos od 350 eur svakog meseca uplaćivao na račun za štednju (što je moguće u nekim vrstama štednje), dodatno bi se smanjio taj ukupan period od 10 god

–         Na ovaj način nema ni dodatnih troškova prilikom podizanja kredita, provizije za obradu zahteva, premije osiguranja kod NKOSK, procenitelj, itd, što daje iznos od oko 1.000 eur, koji kada se u startu položi u banku, dodatno skraćuje rok od 10 god.

–         Da mesečna rata za kredit može biti veća, ali i manja za neki period.

 

Ono što je ipak najveći problem za nekoga  ko bi se možda i odlučio za ovu varijantu je:
GDE ŽIVETI 10 GOD DOK SE NOVAC NE SAKUPI?

 

godina mesečna rata/štednja 350 eur godišnja štednja za tekuću godinu kamata nakon god dana ukupan iznos na kraju godine

1

2

350

4.200

210

4.410

3

350

8.610

431

9.041

4

350

13.241

662

13.903

5

350

18.103

905

19.008

6

350

23.208

1.160

24.368

7

350

28.568

1.428

29.996

8

350

34.196

1.710

35.906

9

350

40.106

2.005

42.112

10

350

46.312

2.316

48.627